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应对房价疯涨,各国都出了哪些招?

2019/10/10 5:42:18

应对房价疯涨,各国都出了哪些招?

十一期间,中国多个城市发布楼市调控新政,引起外媒关注。对此,花旗银行分析师指出,其实就房价而言,“鉴于很多海外房地产市场也存在流动性驱动的繁荣,中国并非个例。”瑞士银行在分析了全球18个金融中心后更得出结论:包括伦敦、悉尼等6国恐怕已产生楼市泡沫。


那么,面对房价的“涨涨涨”,各国都出台了哪些政策来调控楼市,挤泡沫、避风险呢?


   
都是“宽松”惹的祸?


   
一年前,当瑞银最近一次观察全球最贵房地产市场时,发现伦敦和香港是泡沫风险最大的两个城市。一年后,从前的“领头羊”伦敦已经“光荣让贤”给温哥华,香港排到第六。与此同时,今年的泡沫风险城市已经从去年的2个升至6个。而房地产咨询机构莱坊公司近一年的统计数据显示,若排除通胀因素,新西兰房价年增长率达到11%,位列全球第一。


在欧洲,除了米兰,几乎所有城市房价都有所高估,就连从前的“楼市稳健派”德国都未能幸免——慕尼黑房价涨幅高达69%,法兰克福房价较5年前高出30%,但居民收入涨幅却远低于这一水平。


以“贵到令人发指”著称的伦敦房价则是“老情况碰到新问题”。在英国公投脱欧前两个月,伦敦房价和英镑一起迎来一波涨幅,有机构乐观预言伦敦房价会在未来15年翻番。但还没待脱欧正式启动,今年最贵的楼盘价格已较去年跌去了10%。这在过去两年伦敦楼市最风光的时候是难以想象的。尽管如此,市场分析人士仍然认为,严重的住房短缺和随时可用的抵押贷款应该能够继续维持当地房价的膨胀。


美国的楼市表现则是另一番图景,以估值最高的旧金山房地产市场为例,它在过去5年上涨了66%。但如今,购房者开始对房价“累觉不爱”,不少购房者选择离开旧金山,在奥克兰等外围地区购房。这固然降低了旧金山、芝加哥等地地产泡沫的风险,但并非所有西部城市的房价都开始趋稳——同样拥有大量科技行业的俄勒冈州波特兰市和华盛顿州西雅图市的房价在8月分别同比大涨20%和15%。有悲观论调甚至认为,美国楼市泡沫2.0版正悄悄降临,被印出来的钞票源源不断流入不动产。


瑞银的结论认为,全球央行的超低利率政策是近年来房地产市场过热的主因,也是造成这些资产泡沫的罪魁祸首。“全球央行的货币宽松政策是各类资产价格上涨的主要推动因素,”《华尔街日报》评论道,“低利率促使投资者在有形资产上寻求回报,对高回报率的追求助长了这一增长势头,毫无疑问,如今的房地产市场已经出现了过度投机。”


   
给“疯狂楼市”降火


   
为了给“疯狂的楼市”降温,不少国家已经纷纷出招。


例如,加拿大政府10月3日宣布,收紧外国买家在当地购房的缴税规定,确保只有加拿大居民才能享受主要自住房免缴资本增值税的优惠政策。


根据加拿大现有的自住房免税政策,在加拿大出售主要自住房,无需上报和缴纳资本增值税。但若出售非主要自住房或非自住房产时,则必须按房产增值情况缴纳资本增值税。加拿大媒体曝光,一些非加拿大常住人口利用这一免税政策,将待售房屋虚假申报为主要自住房,偷逃税款。这抬高了加拿大温哥华和多伦多的房价。


这并不是加拿大祭出的第一柄楼市“调控”利剑。早在8月初,温哥华所在的不列颠哥伦比亚省政府就已开始对外国购房者征收15%的房产转让税。英国《卫报》报道,这项政策实施后,温哥华地区8月的住房销售量下降了26%。此外,温哥华政府还宣布,将在2017年前开始征收“空房税”。


英国的楼市“调控”同样在“税”上做文章——今年4月1日针对“二套房”提升了印花土地税。在英国购房原本就需要根据房价缴纳2%到15%不等的印花税。但是假设是“二套房”,则所有房产都需要缴税,从3%起征,比“一套房”的印花税各高出三个百分点。即使是父母为子女购房,只要父母姓名出现在房产证上,就需要按照“二套房”缴税。


与之前英国一些房地产税对海外购房客有一定姑息不同,这一“二套房”税制没有例外。在英国脱欧公投之前,该税制引发很大争议,在今年4月1日之后也对英国楼市的成交量产生一定的打击。但这一小打击远远没有起到给楼市降温的奇效。


与加拿大和英国通过“税收”杠杆调控房价不同,新西兰主要通过提高房产投资者的贷款首付来给房市降温。新西兰储备银行宣布,从今年10月1日起,投资型住宅首付比例提高至至少40%,自住型住宅首付比例提高至至少20%。但目前看来,正如英国广播公司(BBC)指出的,由于新西兰房价大幅上涨受移民强劲、低利率和房源供给不足等综合因素影响,因此新政能否立竿见影地浇灭购房热情,值得拭目以待。


   
有哪些“独门秘笈”


   
如果说上述国家“楼市新政”的效果还有待观望的话,那么另一些国家的历史经验则提供了借鉴。


英国《金融时报》在今年5月曾刊文,列举了德国调控房地产市场的经验。文章指出,从上世纪90年代到2011年间,德国相比美英法等发达国家房价涨幅一直维持在低水平。这得益于其良性的产业定位、稳定的货币条件、充分的住房供给,以及合理的住房需求。


值得一提的是,德国政府对楼市投机严厉约束,对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度,由独立的地产评估师来评估认定。房价超过“指导价”20%即为“超高房价”,构成违法,卖方可能面临最高5万欧元的罚款。一旦被认定超过50%,则触犯《刑法》的“房价暴利”,最高可判三年徒刑。另外,德国还有严格的《租房法》,规定三年内房租不能提高超出20%,否则违法。


美国长期以来的房价调控也有其“独门秘笈”,即在依据市场规律的基础上,通过利率与税收杠杆加以调节。纵观美国近五十年的房地产市场,其住宅价格除周期性波动外,一直比较平稳。几次大的波动出现在上世纪70、80年代和进入新世纪后的首个10年,但每次跌涨大致相当。


美国有50个州开征房产税,税率一般为1%至3%,住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。此外,政府配套出台一系列政策,以提高美国家庭的“清偿力”,帮助信用好的房主获得“再融资”,鼓励房贷机构减少“月供”,提振市场信心。


在亚洲,新加坡长年领跑高端住宅市场,其最前卫的几个“霸气楼盘”曾一度“秒杀”中国国内的天价盘。新加坡意识到潜在的房产泡沫后,自2009年启动房地产限制措施,推出了包括提高印花税、提高首付比例等政策。近日,新加坡政府暗示,不会中止实行了7年的楼市调控措施,这也让当地开发商开始大幅提高购房折扣,新加坡的房价也达到了七年多以来的最大跌幅。


“从长期看,良性的房地产市场需要稳定的宏观经济运行,”《金融时报》指出,“房地产市场要想真正获得良性发展,需要在进一步深化改革中培育新的经济增长点,培育制造业、服务业核心竞争力,转变经济发展方式……同时还要深化资本市场改革创新,为资本创造有效的投资途径,这是降低投机性房产需求、促进房地产市场理性发展的必由之路。”
   
    (栏目主编:杨立群。题图来源:视觉中国  图片编辑:苏唯  编辑邮箱:ylq@jfdaily.com )